Mietverwaltung
Dieser Ratgeber behandelt die Mietkaution bei Wohnraum. Für Gewerbemietverträge gelten andere Vereinbarungsspielräume. Entscheidend sind die Art der Sicherheit und eine nachvollziehbare Abrechnung nach dem Mietende. Für Geldkautionen gelten außerdem besondere Regeln zur getrennten Anlage.
Die Kaution sichert Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Während eines laufenden Wohnraummietverhältnisses darf sie nicht wegen streitiger Forderungen verwertet werden.
Bei einer vereinbarten Geldkaution kann ein Rückstand von mindestens zwei Nettokaltmieten eine fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn der Mieter damit in Verzug ist. Das gesetzliche Ratenrecht und die Nachzahlungsmöglichkeiten sind zu beachten. Für eine nicht gestellte Bankbürgschaft gilt dieser besondere Kündigungstatbestand nicht; andere Kündigungsrechte müssen gesondert geprüft werden.
Für die Kautionsabrechnung gibt es keine starre gesetzliche Sechsmonatsfrist. Der Vermieter erhält eine angemessene Prüfungsfrist, deren Länge vom Einzelfall abhängt. Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren grundsätzlich schon sechs Monate nach Rückerhalt; diese Frist ist gesondert zu beachten. Ob eine Aufrechnung gegen die Kaution trotz Verjährung möglich bleibt, hängt von weiteren Voraussetzungen ab.
Abgezogen werden dürfen offene Mieten, Nachzahlungen aus Abrechnungen und Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. Nicht abgezogen werden dürfen Renovierungskosten, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist. Ein Übergabeprotokoll und Fotos helfen, den Zustand der Wohnung nachzuweisen. Sie sind aber keine zwingende Voraussetzung für die Kautionsabrechnung; auch andere Beweismittel können relevant sein.
Der Mieter darf die letzte Miete nicht einfach mit der Kaution verrechnen. Einvernehmlich ist es möglich, aber nicht ratsam, weil dann keine Sicherheit für Schäden bleibt.
Nur so lange, wie eine angemessene Prüfung und Abrechnung erfordern. Stehen keine gesicherten Ansprüche mehr offen, ist der entsprechende Betrag auszuzahlen. Für eine konkret zu erwartende Betriebskostennachforderung kann ein angemessener Teil zurückbehalten werden.
Möglich, wenn beide Seiten es vereinbaren, etwa eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung. Bei Wohnraum gilt die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten auch dann.
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