Mietverwaltung
Eine ausbleibende Miete ist zuerst ein Zahlungsproblem des Mieters. Ob es auch eines des Vermieters wird, entscheidet sich in den ersten Wochen. Frühe Ansprache kann helfen, Ursache und Lösung schneller zu klären.
1. Erinnern, sofort. Wenige Tage nach Fälligkeit eine kurze, freundliche Nachricht. Hinter einer ausgebliebenen Zahlung kann ein Versehen stehen, ein geändertes Konto oder ein vergessener Dauerauftrag, ebenso ein finanzielles Problem.
2. Mahnen, schriftlich. Bleibt die Zahlung aus, folgt eine Mahnung mit Betrag, Frist und dem Hinweis auf die Folgen. Bei kalendermäßig bestimmter Fälligkeit ist für den Verzug grundsätzlich keine Mahnung erforderlich; Voraussetzung bleibt, dass der Mieter die ausbleibende Zahlung zu vertreten hat. Prüfen Sie deshalb zunächst Fälligkeit, Zahlungsweg und mögliche Einwendungen. Die Mahnung dokumentiert und wirkt trotzdem.
3. Das Gespräch suchen. Eine Ratenvereinbarung, schriftlich festgehalten, ist oft der schnellste Weg zum Geld und erhält ein Mietverhältnis, das sonst funktioniert.
4. Kündigen, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Bei Wohnraum kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs insbesondere möglich sein, wenn der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt oder über mehr als zwei Termine zwei Monatsmieten erreicht. Maßgeblich ist grundsätzlich die vereinbarte Gesamtmiete einschließlich laufender Betriebskostenzahlungen. Die Kündigung bedarf der Schriftform und muss den Grund benennen. Üblich ist, die ordentliche Kündigung hilfsweise gleich mit auszusprechen. Prüfen Sie unmittelbar vor dem Versand noch einmal den Zahlungseingang: Wird der Rückstand vollständig ausgeglichen, bevor dem Mieter die Kündigung zugeht, ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen. Dasselbe gilt, wenn der Mieter unverzüglich nach der Kündigung mit einer Gegenforderung aufrechnet, mit der er sich schon vorher hätte befreien können.
5. Räumungsklage. Zieht der Mieter nicht aus, bleibt nur die Klage. Ab hier gehört ein Anwalt an den Tisch. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann durch vollständige Zahlung der fälligen Miete und Nutzungsentschädigung innerhalb der gesetzlichen Schonfrist unwirksam werden; auch die Übernahmeverpflichtung einer öffentlichen Stelle kann genügen. Die Frist endet zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, regelmäßig nach Zustellung der Räumungsklage. Eine zusätzlich wirksam erklärte ordentliche Kündigung wird dadurch nicht automatisch unwirksam. Das Gesetz begrenzt eine wiederholte Nutzung dieses Schutzes.
Wir kontrollieren Mieteingänge regelmäßig und sprechen ausbleibende Zahlungen nach dem vereinbarten Ablauf an. Bei Kündigung und Räumung stimmen wir die nächsten Schritte mit Ihnen und einer beauftragten Rechtsanwaltskanzlei ab. Sie entscheiden über das Vorgehen; wir koordinieren die vereinbarten Schritte.
Wiederholt unpünktliche Zahlung kann nach erfolgloser Abmahnung auch eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Entscheidend sind Dauer, Ausmaß und die Umstände des Einzelfalls. Vor einer Kündigung sollte der Verlauf rechtlich geprüft werden.
Übernimmt eine öffentliche Stelle die Miete, sollte die Zahlung direkt an den Vermieter vereinbart werden. Bei Rückstand lohnt der frühe Kontakt zur Behörde, oft bevor gekündigt wird.
Die Dauer hängt unter anderem von Gericht, Einwendungen, möglichen Räumungsfristen und Vollstreckung ab. Eine verlässliche Dauer lässt sich vorab nicht zusagen.
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