Gewerbe im Haus: Was den Gewerbemietvertrag vom Wohnraummietvertrag unterscheidet

01Mehr Vertragsfreiheit, aber nicht grenzenlos

Bei Gewerbemiete lässt sich mehr vertraglich regeln als bei Wohnraum. Wo der Vertrag schweigt, gelten die gesetzlichen Regeln. Auch vereinbarte Klauseln müssen wirksam sein. Verwaltungskosten können umgelegt werden; bei Instandhaltung und Instandsetzung bestehen insbesondere in Formularverträgen Grenzen.

• Laufzeit und Form. Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen die gesetzliche Textform wahren. Andernfalls gelten sie grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Vertragsinhalt und Änderungen sollten deshalb vollständig und dauerhaft dokumentiert werden.
• Indexmiete. Eine wirksame Wertsicherungsklausel kann die Miete an den Verbraucherpreisindex koppeln. Ob und wann sich die Miete automatisch ändert, bestimmt die Klausel. Dabei sind die Anforderungen des Preisklauselgesetzes zu beachten, insbesondere die Voraussetzungen langfristiger Bindung.
• Nebenkosten. Umlegbar ist, was der Vertrag wirksam vereinbart, anders als bei Wohnraum auch die Verwaltungskosten.
• Kündigung. Bei Geschäftsräumen gelten andere Kündigungsregeln als bei Wohnraum. Ein befristeter Vertrag endet grundsätzlich zum vereinbarten Termin; ob er vorher ordentlich gekündigt werden kann, hängt von einem wirksam vereinbarten Kündigungsrecht ab. Gesetzliche außerordentliche Kündigungsrechte bleiben unberührt. Bei unbefristeten Verträgen gilt ohne abweichende Vereinbarung: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zugehen, damit das Mietverhältnis zum Ablauf des folgenden Kalendervierteljahres endet.

02Die Umsatzsteuer

Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Eine Option zur Umsatzsteuer setzt insbesondere voraus, dass an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet wird. Nach der gesetzlichen Grundregel muss dieser die betreffenden Räume ausschließlich für Umsätze verwenden oder verwenden wollen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Voraussetzungen sind nachzuweisen. Bei gemischter Nutzung, geringfügigen vorsteuerschädlichen Umsätzen und bestimmten Altgebäuden gelten zusätzliche Abgrenzungen oder Ausnahmen. Maßgeblich sind die konkrete Nutzung und die steuerlichen Voraussetzungen, nicht allein der Beruf des Mieters. Lassen Sie die Option vor Vertragsschluss steuerlich prüfen.

03Was im gemischten Haus zu beachten ist

In gemischt genutzten Häusern ist zu prüfen, ob das Gewerbe einzelne Kostenarten wesentlich stärker belastet. Ein Vorwegabzug kann dann erforderlich sein. Er ist bei frei finanziertem Wohnraum aber nicht allein wegen vorhandener Gewerbeflächen in jeder Abrechnung vorgeschrieben. Wir führen Wohn- und Gewerbemietverträge nach den jeweils geltenden Regeln und berücksichtigen die vereinbarten Kostenverteilungen.

Häufige Fragen

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