WEG-Verwaltung
Wasser tropft durch die Decke, das Fenster schließt nicht mehr, am Balkon bröckelt der Beton. Ist das Sache der Gemeinschaft oder meine? Die Antwort ergibt sich aus dem Gesetz und aus Ihrer Teilungserklärung.
Zum Sondereigentum gehören Ihre Räume und die Bestandteile darin, die sich verändern, entfernen oder einfügen lassen, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen und ohne die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern. In der Regel zählen dazu etwa Innentüren, nicht tragende Zwischenwände, Bodenbeläge, Wandputz, Tapeten und Sanitärobjekte.
Zwingend Gemeinschaftseigentum sind dagegen die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlichen Teile und die Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, auch wenn sie in Ihrer Wohnung liegen: etwa tragende Wände, Decken, Dach und Fassade.
Im nächsten Schritt entscheidet die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung. Sie kann Bestandteile, die Sondereigentum sein könnten, dem Gemeinschaftseigentum zuordnen. Umgekehrt geht das nicht: Was zwingend gemeinschaftlich ist, wird durch eine andere Formulierung nicht zum Sondereigentum. Die Gemeinschaftsordnung kann aber die Erhaltung oder die Kosten einzelner gemeinschaftlicher Teile dem jeweiligen Eigentümer auferlegen.
Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft. Die Eigentümer beschließen, was erhalten oder erneuert wird, die Verwaltung setzt es um. Ohne besonderen Beschluss darf die Verwaltung insbesondere Maßnahmen treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und keine erheblichen Verpflichtungen auslösen. Daneben darf und muss sie handeln, soweit dies zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Die Eigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss erweitern oder einschränken. Die Kosten tragen die Eigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen, soweit die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nichts anderes bestimmt.
Für Ihr Sondereigentum sorgen Sie selbst und tragen die Kosten. Dabei dürfen Sie die anderen Eigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen.
Die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, auch abweichend von der Gemeinschaftsordnung. Ein solcher Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und kann angefochten werden.
Eine angemessene Versicherung des Gemeinschaftseigentums zum Neuwert gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Ob auch Bestandteile des Sondereigentums, etwa Bodenbeläge, mitversichert sind, ergibt sich aus dem Versicherungsvertrag. Möbel und andere bewegliche Sachen sind in der Regel Sache der Hausratversicherung des Bewohners, bei einer vermieteten Wohnung also des Mieters. Versicherungsverträge verlangen grundsätzlich eine unverzügliche Meldung und, soweit möglich, die Minderung des Schadens.
Einen vereinbarten Selbstbehalt tragen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich alle Eigentümer wie die Prämie, auch wenn der Schaden in einer Wohnung entstand. Eine andere Verteilung kann die Gemeinschaft beschließen.
Ist die Wohnung vermietet, meldet der Mieter den Schaden Ihnen als Vermieter. Wie eine Sondereigentumsverwaltung dabei helfen kann, lesen Sie im eigenen Ratgeber.
Wohnen Sie weiter weg, legen Sie den Meldeweg vorher fest; mehr dazu im Ratgeber Eigentumswohnung aus der Ferne vermieten.
Grundsätzlich ja. Jeder Eigentümer muss das Betreten seiner Wohnung und andere Einwirkungen dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen. Fehlen solche Regelungen, gilt das für Einwirkungen, die ihm keinen Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus bringen. Geht die Einwirkung über das zumutbare Maß hinaus, können Sie einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
Dann gilt das Gesetz. Gehört das Bauteil zu Ihren Räumen und lässt es sich verändern, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder andere Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen oder das äußere Bild des Hauses zu ändern, ist es in der Regel Sondereigentum. Was weder im Sondereigentum noch im Eigentum eines Dritten steht, etwa eines Messdienstleisters, ist Gemeinschaftseigentum.
Zuerst geht es um die Ursache. Liegt der Defekt an einer gemeinschaftlichen Leitung, ist die Gemeinschaft für die Reparatur zuständig. Liegt die Ursache dagegen in der Wohnung darüber, etwa an einer Leitung im dortigen Sondereigentum oder an der Waschmaschine, muss sich der dortige Eigentümer oder Bewohner darum kümmern. Für Ihre eigenen Schäden kommt es auf die Versicherungen und gegebenenfalls auf Ansprüche gegen den Verursacher an.
Das ist möglich, durch eine klare Regelung in der Gemeinschaftsordnung oder durch einen Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung. Ein solcher Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Wer ihn für fehlerhaft hält, kann ihn innerhalb der gesetzlichen Fristen anfechten.
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