WEG-Verwaltung
Eine Wallbox am Stellplatz, ein Steckersolargerät am Balkon, eine Rampe vor dem Hauseingang: Viele Eigentümer wollen ihr Haus nachrüsten. Für einige dieser Maßnahmen gibt das Gesetz einen Anspruch. Bauen dürfen Sie trotzdem grundsätzlich erst, wenn die Gemeinschaft es beschlossen hat.
Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, die über die ordnungsmäßige Erhaltung hinausgehen. Beispiele sind eine neue Leitung durch die Außenwand, eine Rampe vor dem Eingang oder die Befestigung eines Geräts an Fassade oder Balkongeländer. Fassade und Balkongeländer gehören zum Gemeinschaftseigentum; eine abweichende Bezeichnung in der Teilungserklärung ändert daran nichts. Arbeiten allein im Sondereigentum, etwa innerhalb der Wohnung, brauchen grundsätzlich keine Gestattung, solange kein anderer Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Dezember 2020 gilt: Will ein einzelner Eigentümer das gemeinschaftliche Eigentum baulich verändern, braucht er vorher einen Beschluss der Gemeinschaft, die sogenannte Gestattung. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn niemand beeinträchtigt wird. Die Gemeinschaftsordnung kann im Einzelfall etwas anderes vorsehen.
Für bestimmte Zwecke gibt § 20 Abs. 2 WEG jedem Eigentümer einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung:
Angemessen sind solche Maßnahmen in der Regel. Eingriffe in die Bausubstanz oder eine veränderte Optik reichen nach der Rechtsprechung meist nicht, um sie abzulehnen. Der Bundesgerichtshof hat 2024 etwa den Anspruch auf einen Außenaufzug am Hinterhaus einer denkmalgeschützten Anlage bestätigt, den Eigentümer ohne eigene Behinderung auf eigene Kosten verlangt hatten.
Der Anspruch betrifft das Ob. Über das Wie beschließt die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung: wo die Leitung verläuft, welcher Fachbetrieb arbeitet, wie die Anlage aussieht und ob die Gemeinschaft selbst baut oder den Eigentümer bauen lässt.
Eine Grenze gilt immer: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen, sind ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof hat 2024 für die damals vier privilegierten Zwecke entschieden, dass eine grundlegende Umgestaltung regelmäßig nicht anzunehmen ist. Diese Wertung spricht auch für die inzwischen ebenfalls privilegierten Steckersolargeräte; die konkrete Ausführung bleibt zu prüfen. Für andere Vorhaben, etwa eine Markise, besteht ein Anspruch grundsätzlich nur, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, die über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Sonst kann die Gemeinschaft gestatten, muss es aber nicht.
Wer eine Gestattung erhält oder eine der fünf Maßnahmen verlangt, trägt die Kosten grundsätzlich allein. Ihm gebühren dann auch allein die Nutzungen: Die Wallbox am eigenen Stellplatz lädt nur sein Auto.
Beschließt die Gemeinschaft eine Maßnahme dagegen für alle, etwa eine Grundinstallation für Ladepunkte in der Tiefgarage, kommt es auf die Mehrheit an. Alle zahlen nach Miteigentumsanteilen, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zugestimmt haben, es sei denn, die Kosten sind unverhältnismäßig. Gleiches gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren. In den übrigen Fällen zahlen grundsätzlich nur die Eigentümer, die zugestimmt haben. Wer zunächst nicht mitgemacht hat, kann später verlangen, gegen angemessenen Ausgleich mitnutzen zu dürfen.
Halten Sie im Beschluss auch fest, wer Wartung, Reparaturen und einen etwaigen Rückbau bezahlt. Das vermeidet Streit, wenn die Wohnung später verkauft wird.
Können Sie nicht selbst teilnehmen, lesen Sie im Ratgeber Vollmacht für die Eigentümerversammlung, wie Sie sich vertreten lassen.
Lehnt die Versammlung eine der fünf Maßnahmen ab, kann der Eigentümer grundsätzlich bei Gericht beantragen, dass der Beschluss ersetzt wird (Beschlussersetzungsklage). Wer dagegen ohne Beschluss baut, riskiert Unterlassung und Rückbau. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden, dass der Bauwillige die Gestattung vorher herbeiführen muss, notfalls per Klage. Einen Anspruch auf Gestattung kann er dem Unterlassungsverlangen nicht entgegenhalten.
Bleibt Ihr Antrag bei der Verwaltung liegen, hilft der Ratgeber Unsere Verwaltung reagiert nicht.
Wenn die Montage das gemeinschaftliche Eigentum verändert, etwa durch Befestigung am Geländer oder an der Fassade, grundsätzlich ja. Sie haben aber einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft ein angemessenes Steckersolargerät gestattet. Ob ein frei aufgestelltes Gerät ohne Befestigung schon eine bauliche Veränderung ist, hängt vom Einzelfall ab. Klären Sie das im Zweifel vorab mit der Verwaltung.
Das Ob grundsätzlich nicht, wenn die Maßnahme angemessen ist und keine gesetzliche Grenze entgegensteht. Die Gemeinschaft entscheidet aber über die Ausführung, etwa über Leitungsweg, Fachbetrieb und Anschluss. Wird der Antrag trotzdem abgelehnt, bleibt die Beschlussersetzungsklage.
Mieter können grundsätzlich verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen für Barrierefreiheit, das Laden von Elektrofahrzeugen, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte erlaubt, es sei denn, das ist ihm nicht zuzumuten. Den Glasfaseranschluss nennt diese mietrechtliche Regel nicht. Betrifft die Maßnahme das gemeinschaftliche Eigentum, braucht der vermietende Eigentümer zusätzlich die Gestattung der Gemeinschaft.
Die Gemeinschaft kann grundsätzlich Unterlassung und Rückbau verlangen. Sprechen Sie das Thema über die Verwaltung an. Die Versammlung kann grundsätzlich auch nachträglich über eine Gestattung beschließen. Ob ein Rückbau verlangt werden soll, entscheidet die Gemeinschaft; im Einzelfall kann rechtliche Beratung sinnvoll sein.
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