WEG-Verwaltung
Irgendwann braucht jedes Haus ein neues Dach, eine neue Heizung oder neue Fenster. Ob die Gemeinschaft das aus der Erhaltungsrücklage bezahlen kann oder eine Sonderumlage beschließen muss, hängt davon ab, wie gut sie vorgesorgt hat.
Die Erhaltungsrücklage ist das Ersparte der Gemeinschaft für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Eine angemessene Rücklage anzusammeln gehört nach dem Gesetz zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Jeder Eigentümer kann deshalb grundsätzlich verlangen, dass die Gemeinschaft eine solche Rücklage bildet.
Die jährlichen Beiträge zur Rücklage werden über den Wirtschaftsplan festgelegt. Die Verwaltung stellt ihn für jedes Kalenderjahr auf, die Eigentümer beschließen darüber, welche Vorschüsse gezahlt werden und welcher Betrag davon in die Rücklage fließt. Wie viel angespart ist, steht im Vermögensbericht, den die Verwaltung nach Ablauf jedes Kalenderjahres jedem Eigentümer zur Verfügung stellen muss.
Eine gesetzliche Formel für die Höhe gibt es nicht. Die Gemeinschaft hat einen Entscheidungsspielraum. Orientieren kann sie sich an diesen Fragen:
Am verlässlichsten ist ein Blick auf das eigene Haus: eine Begehung, eine Liste der Bauteile mit ihrem Zustand und grobe Kostenschätzungen für die nächsten Jahre. Setzt ein Wirtschaftsplan erkennbar zu wenig an, kann das ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.
Reicht die Rücklage für eine Maßnahme nicht oder soll sie nicht ganz aufgebraucht werden, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Typische Anlässe sind ein undichtes Dach, eine ausgefallene Heizung oder eine Fassadensanierung, die teurer wird als geplant. Auch Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer können eine Sonderumlage nötig machen.
Beschluss. Die Sonderumlage wird wie die übrigen Vorschüsse durch Beschluss der Eigentümer festgelegt. In der Versammlung genügt grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Gegenstand muss in der Einladung bezeichnet sein. Ohne Versammlung ist ein Beschluss grundsätzlich nur gültig, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen.
Fälligkeit. Die Gemeinschaft kann beschließen, wann die Beträge fällig werden. Der Beschluss sollte den Zahlungstermin deshalb ausdrücklich nennen, gegebenenfalls auch Raten. Fehlt eine Fälligkeitsregelung und ergibt sich auch sonst kein späterer Zahlungstermin, ist der Beitrag grundsätzlich sofort fällig. Verlassen Sie sich deshalb nicht darauf, dass erst eine Zahlungsaufforderung der Verwaltung abgewartet werden darf.
Verteilung. Grundsätzlich wird nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Gemeinschaftsordnung kann einen anderen Schlüssel vorsehen und die Gemeinschaft kann für einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Für bauliche Veränderungen gelten eigene Regeln zur Kostentragung.
Wer an der Versammlung nicht teilnehmen kann, kann sich vertreten lassen; mehr dazu im Ratgeber Vollmacht für die Eigentümerversammlung.
Zahlungsausfall. Zahlt ein Eigentümer seinen Anteil nicht, bleibt er der Gemeinschaft gegenüber verpflichtet. Die Verwaltung vertritt die Gemeinschaft und kann den Betrag mahnen und notfalls gerichtlich geltend machen. Reicht das Geld bis dahin nicht, kann die Gemeinschaft den Fehlbetrag in der Regel über eine weitere Sonderumlage decken. Wirtschaftlich tragen den Ausfall dann vorerst die übrigen Eigentümer. Kommt es zur Zwangsversteigerung der Wohnung, haben Hausgeldforderungen der Gemeinschaft in begrenztem Umfang Vorrang vor anderen Gläubigern.
Die Rücklage gehört der Gemeinschaft. Sie ist Vermögen der Gemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers. Wer seine Wohnung verkauft, bekommt seinen Anteil grundsätzlich nicht ausgezahlt; die Rücklage bleibt im Haus. Käufer und Verkäufer können sie bei den Kaufpreisverhandlungen berücksichtigen.
Sonderumlage beim Eigentümerwechsel. Gegenüber der Gemeinschaft zahlt nach der Rechtsprechung grundsätzlich, wer Eigentümer ist, wenn der Betrag fällig wird. Eigentümer wird der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch. Ist eine Sonderumlage vor dem Eigentumswechsel beschlossen, wird aber erst nach der Eintragung des Käufers fällig, muss deshalb in der Regel der Käufer zahlen. Was Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag anders vereinbaren, gilt nur zwischen ihnen, nicht gegenüber der Gemeinschaft. Wer kauft, sollte deshalb vorher die Beschlüsse der letzten Jahre lesen.
Wer vermietet: Zuführungen zur Rücklage und Sonderumlagen für Sanierungen sind in der Regel keine Betriebskosten. Mehr dazu im Ratgeber Hausgeld und Betriebskosten.
Wie Rücklagenzahlungen und Sonderumlagen steuerlich zu behandeln sind, etwa bei einer vermieteten Wohnung, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Das Gesetz nennt keinen Betrag, sondern verlangt eine angemessene Rücklage. Was angemessen ist, hängt vor allem von Alter, Zustand und Ausstattung des Hauses und von den absehbaren Maßnahmen ab. Eine Bestandsaufnahme mit groben Kostenschätzungen ist dafür die beste Grundlage.
Grundsätzlich nein. Die Rücklage ist Vermögen der Gemeinschaft und bleibt beim Haus. Käufer und Verkäufer können sie aber bei den Verhandlungen über den Kaufpreis berücksichtigen.
Ein Beschluss lässt sich gerichtlich anfechten. Die Klage muss grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Bis zu einer rechtskräftigen Ungültigerklärung bleibt der Beschluss grundsätzlich wirksam; fällige Beiträge müssen daher zunächst gezahlt werden.
Nein. Über zusätzliche Vorschüsse beschließen die Eigentümer. Auch wenn die Verwaltung eine dringende Reparatur ohne vorherigen Beschluss veranlassen darf, folgt daraus keine eigene Befugnis, eine Sonderumlage festzusetzen. Sie bereitet die Sonderumlage vor und legt sie der Gemeinschaft zur Abstimmung vor.
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