WEG-Verwaltung
Wenn Rückmeldungen ausbleiben oder Beschlüsse liegen bleiben, kann ein Verwalterwechsel sinnvoll sein. Mit guter Vorbereitung lässt sich der Übergang geordnet planen. Entscheidend sind die Beschlüsse der Gemeinschaft, die vertraglichen Regelungen und die Übergabe.
Nicht jeder Ärger rechtfertigt einen Wechsel. Zeigt sich aber ein Muster, lohnt der Blick auf Alternativen. Typische Anzeichen sind:
Wiederholen sich solche Schwierigkeiten, lohnt sich ein Vergleich. Berücksichtigen Sie dabei die Kosten des Übergangs ebenso wie die Folgen liegen gebliebener Aufgaben.
1. Mehrheit finden. Sprechen Sie zuerst mit dem Verwaltungsbeirat und mit Eigentümern, die ähnlich denken. Ein Wechsel braucht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Versammlung.
2. Angebote einholen. Holen Sie mehrere vergleichbare Angebote ein. Die Eigentümer sollten die Angebote oder zumindest die Namen der Bewerber und die wesentlichen Konditionen grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist erhalten. Vergleichen Sie Preis, enthaltene Leistungen, Zusatzhonorare und die persönliche Betreuung.
3. Tagesordnung setzen. Der Wechsel gehört als eigener Punkt auf die Einladung. Fehlt er, ist ein trotzdem gefasster Beschluss regelmäßig anfechtbar. Die Anfechtungsklage muss grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Bis zu einer rechtskräftigen Ungültigerklärung bleibt der Beschluss grundsätzlich wirksam. Bereiten Sie die Abberufung, die Neubestellung und den Verwaltervertrag mit seinen wesentlichen Konditionen vor. Klären Sie zugleich, wer den Vertrag für die Gemeinschaft abschließt: der Beiratsvorsitzende oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer.
4. Beschließen. Die Gemeinschaft kann die Verwaltung jederzeit abberufen, einen wichtigen Grund braucht sie dafür nicht. Der laufende Vertrag endet dann nach dem Gesetz spätestens sechs Monate nach der Abberufung, oft früher, wenn der Vertrag es vorsieht. Ein Wechsel ist auch während des Jahres möglich. Der passende Termin hängt von der Bestellung, den Verträgen und einer geordneten Übergabe ab. Dabei sollte klar geregelt sein, wer noch ausstehende Abrechnungen erstellt.
5. Übergeben. Die bisherige Verwaltung muss die Verwaltungsunterlagen herausgeben: Beschlusssammlung, Verträge, Abrechnungen, Kontounterlagen, Schlüssel. Für die Gemeinschaftskonten sind zusätzlich die bisherigen Vollmachten und Zugriffe zu klären. Die neue Verwaltung fordert die Unterlagen an, prüft Konten und Rücklage und hält den Stand in einem Übergabeprotokoll fest. Diesen Teil übernehmen wir vollständig.
Wie es weitergeht, lesen Sie im Ratgeber Unsere Verwaltung reagiert nicht.
Das hängt vor allem vom bisherigen Verwaltervertrag ab. Nach der Abberufung kann er noch bis zu sechs Monate weiterlaufen; dadurch können vorübergehend Honorare für beide Verwaltungen anfallen. Hinzukommen können vereinbarte Übernahmekosten. Bei uns entfällt die Einrichtungsgebühr, wenn eine nahtlose Übergabe möglich ist.
Das hängt von der Vorbereitung der Versammlung und der Übergabe ab. Die Einladungsfrist soll grundsätzlich mindestens drei Wochen betragen. Der Beginn der neuen Verwaltung und das Ende des bisherigen Vertrags sollten aufeinander abgestimmt werden.
Ja. Jeder Eigentümer kann Angebote einholen und die Aufnahme des Themas auf die Tagesordnung verlangen. Beschließen muss am Ende die Gemeinschaft mit Mehrheit.
Dann ist die Gemeinschaft nicht handlungsunfähig. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangen. Fehlt ein Verwalter oder verweigert er die Einberufung pflichtwidrig, dürfen auch der Beiratsvorsitzende, sein Stellvertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen.
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