WEG-Verwaltung
Die Abrechnung bleibt aus, die Versammlung findet nicht statt, Mails werden nicht beantwortet. Viele Gemeinschaften glauben dann, sie müssten warten, bis sich die Verwaltung wieder meldet. Das Gesetz gibt den Eigentümern aber Werkzeuge, mit denen sie auch ohne Mitwirkung der Verwaltung handeln können.
Die Verwaltung muss unter anderem die jährliche Versammlung einberufen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erstellen und die Einsicht in Verwaltungsunterlagen ermöglichen. Bleiben fällige Aufgaben unerledigt, sollte die Gemeinschaft nach den Gründen fragen und die nächsten Schritte verbindlich klären.
Besonders ernst wird es, wenn Hausgeld weiter eingezogen wird, aber niemand mehr weiß, was damit geschieht. Dann sollte die Gemeinschaft nicht abwarten.
1. Schriftlich und mit Frist. Benennen Sie schriftlich, welche fällige Leistung fehlt. Setzen Sie dazu eine zum Aufwand und zur Dringlichkeit passende Frist. Bewahren Sie die Aufforderung und den Zugangsnachweis auf. Bei unmittelbar drohenden Schäden sollten notwendige Schutzmaßnahmen sofort geklärt werden.
2. Den Beirat einschalten. Der Verwaltungsbeirat ist das Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung. Er kann Einsicht in die Unterlagen nehmen, die Verwaltung zur Rede stellen und die Eigentümer informieren. Gibt es keinen Beirat, können engagierte Eigentümer die Vorbereitung unterstützen. Die besonderen Befugnisse eines Beirats oder eines ermächtigten Vertreters erhalten sie dadurch nicht.
3. Die Versammlung selbst zustande bringen. Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung in Textform verlangen. Dabei müssen Zweck und Gründe genannt werden. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, dürfen auch der Beiratsvorsitzende, sein Stellvertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen.
4. Die Ermächtigung beschließen. Sie kann im Umlaufverfahren beschlossen werden. Dafür müssen grundsätzlich alle Eigentümer in Textform zustimmen, sofern nicht für genau diesen Gegenstand zuvor eine Mehrheitsentscheidung zugelassen wurde. Scheitert die notwendige Beschlussfassung, kann anwaltliche Unterstützung helfen, den gerichtlichen Weg zu klären.
5. Abberufen und neu bestellen. Die Gemeinschaft kann die Verwaltung jederzeit mit Mehrheit abberufen. Damit endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate später. Ob eine fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzungen möglich ist, muss gesondert geprüft werden. Eine neue Verwaltung sollte rechtzeitig zur Wahl stehen, damit die Betreuung ohne Lücke weitergeht.
6. Herausgabe klären. Die bisherige Verwaltung muss die Verwaltungsunterlagen und die Beschlusssammlung herausgeben; notfalls lässt sich das gerichtlich durchsetzen. Für die Gemeinschaftskonten sind außerdem die bisherigen Vollmachten und Zugriffe zu klären und die neue Verwaltung gegenüber der Bank zu legitimieren.
Für die Abberufung ist keine vorherige Abmahnung nötig. Vor einer fristlosen Vertragskündigung ist dagegen häufig eine konkrete Abmahnung oder Gelegenheit zur Abhilfe erforderlich. Ob darauf verzichtet werden kann und welche Fristen gelten, hängt vom Einzelfall ab.
Zunächst trägt die Gemeinschaft die Kosten. Ob sie diese von der bisherigen Verwaltung ersetzt verlangen kann, hängt unter anderem von deren Verantwortlichkeit, einem möglichen Verzug und der Erforderlichkeit der anwaltlichen Hilfe ab.
Ja. Wir helfen, die Versammlung zustande zu bringen, bereiten die Beschlüsse vor und fordern nach der Bestellung Unterlagen und Kontozugriffe ein, wenn nötig mit anwaltlicher Unterstützung.
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