WEG-Verwaltung
Viele Gemeinschaften wählen einen Verwaltungsbeirat, ohne genau zu wissen, was er darf und was nicht. Seit der WEG-Reform Ende 2020 sind die Regeln schlanker und an einigen Stellen neu. Hier lesen Sie, wer in den Beirat kommt, was er tut, wo seine Grenzen liegen und wie die Mitglieder vor Haftungsrisiken geschützt sind.
Einen Beirat muss es nicht geben. Das Gesetz sieht vor, dass Wohnungseigentümer durch Beschluss zu Mitgliedern bestellt werden können. Ob die Gemeinschaft davon Gebrauch macht, entscheidet sie grundsätzlich selbst, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt.
Wählbar sind nach dem Gesetz Wohnungseigentümer. Ein Mieter oder ein Ehepartner, der nicht Eigentümer ist, kann deshalb grundsätzlich nicht Mitglied werden; je nach Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes gelten.
Eine feste Mitgliederzahl schreibt das Gesetz seit der Reform nicht mehr vor. Bis Ende November 2020 waren es drei Eigentümer, heute kann der Beirat auch aus einer Person bestehen. Hat er mehrere Mitglieder, sind ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Am klarsten ist es, wenn die Versammlung das gleich mitbeschließt. Ältere Gemeinschaftsordnungen nennen oft noch drei Mitglieder; ob diese Regel heute bindet, hängt von ihrer Auslegung ab und sollte vor der Wahl geprüft werden.
Gewählt wird in der Versammlung durch Beschluss, grundsätzlich mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Die Wahl gehört als eigener Punkt auf die Tagesordnung. Eine Amtszeit nennt das Gesetz nicht. Es hilft, sie im Wahlbeschluss festzulegen, etwa bis zur übernächsten ordentlichen Versammlung.
Der Beirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei dessen Aufgaben. Im Alltag einer Gemeinschaft heißt das zum Beispiel:
Für die Prüfung braucht der Beirat Einblick in Belege, Kontoauszüge und Verträge. In der Praxis wird häufig stichprobenartig geprüft: Stimmen die Kontostände, passen größere Rechnungen zu Aufträgen und Beschlüssen, ist die Erhaltungsrücklage richtig ausgewiesen?
Zwei Befugnisse weist das Gesetz dem Vorsitzenden ausdrücklich zu. Er vertritt die Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter, zum Beispiel beim Abschluss des Verwaltervertrags; die Gemeinschaft kann dafür auch einen anderen Eigentümer durch Beschluss ermächtigen. Zudem dürfen der Vorsitzende oder sein Vertreter zur Versammlung einladen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, sie einzuberufen. Außerdem unterschreibt der Vorsitzende oder sein Vertreter die Niederschrift über die Beschlüsse mit.
Wie die Gemeinschaft bei einer untätigen Verwaltung vorgeht, lesen Sie im Ratgeber Unsere Verwaltung reagiert nicht.
Der Beirat berät und kontrolliert. Entscheidungen trifft die Gemeinschaft in der Versammlung, ausführen muss sie der Verwalter. Daraus folgen klare Grenzen:
Der Beirat kann Angebote vergleichen, Rückfragen vorbereiten und Empfehlungen abgeben. Die Entscheidung treffen die Eigentümer oder ein hierfür wirksam ermächtigter Verwalter. Ob dem Beirat durch Mehrheitsbeschluss eigene Entscheidungs- oder Genehmigungsbefugnisse übertragen werden dürfen, ist rechtlich umstritten. Eine solche Regelung sollte vorab rechtlich geprüft werden.
Wie ein Wechsel der Verwaltung vorbereitet wird, steht im Ratgeber Hausverwaltung wechseln.
Wer unentgeltlich im Beirat mitarbeitet, hat nach dem Gesetz nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Ein einfaches Versehen bei der Belegprüfung führt deshalb grundsätzlich nicht zur Haftung. Grob fahrlässig kann es dagegen sein, eine erkennbar unstimmige Abrechnung zu befürworten, ohne einen Blick in die Unterlagen geworfen zu haben.
Die Erleichterung gilt nur bei unentgeltlicher Tätigkeit. Der Ersatz tatsächlich entstandener Auslagen, etwa Porto oder Fahrtkosten zur Belegprüfung, ist grundsätzlich keine Vergütung. Wird dagegen die Tätigkeit selbst bezahlt, greift die gesetzliche Haftungserleichterung für unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder nicht. Bei Pauschalen muss geprüft werden, ob sie nur Auslagen abdecken oder auch die Tätigkeit vergüten.
Viele Gemeinschaften schließen für ihren Beirat eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ab. Sie soll die Mitglieder absichern, wenn aus einem Fehler ein finanzieller Schaden entsteht. Was genau versichert ist, steht in den Bedingungen. Über Abschluss und Kosten entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss.
Die Gemeinschaft bleibt handlungsfähig. Gegenüber dem Verwalter kann sie einen Eigentümer durch Beschluss zur Vertretung ermächtigen, etwa für den Verwaltervertrag. Die Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung durch einen Beirat entfällt dann; jeder Eigentümer kann aber Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
Er kann in seiner Stellungnahme Bedenken festhalten und den Eigentümern empfehlen, zunächst Fragen zu klären. Ob über die Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse beschlossen wird, entscheidet aber die Versammlung, nicht der Beirat.
Eine Vergütung sieht das Gesetz nicht vor. Die Erstattung tatsächlicher Auslagen ist üblich. Eine Pauschale ist durch Beschluss möglich. Vergütet sie nicht nur Auslagen, sondern die Tätigkeit selbst, entfällt die Haftungserleichterung für unentgeltlich tätige Mitglieder.
Bewährt haben sich ein fester Ansprechpartner auf beiden Seiten, ein Prüftermin einige Wochen vor der Einladung zur Versammlung und kurze schriftliche Notizen zu Absprachen. Fragen des Beirats beantworten wir wie alle Anfragen werktags innerhalb von 24 Stunden.
Schildern Sie uns kurz Ihr Objekt. Sie erhalten werktags innerhalb von 24 Stunden eine Antwort. Nach der Objektprüfung folgt Ihr kostenloses und unverbindliches Angebot.
