WEG-Verwaltung
Einmal im Jahr liegen zwei Zahlenwerke auf dem Tisch: der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr und die Abrechnung für das vergangene. Viele Eigentümer blättern zur eigenen Nachzahlung und stimmen ab. Wer weiß, wie beide Unterlagen aufgebaut sind, erkennt Fehler früher und kann gezielt nachfragen.
Die Verwaltung stellt jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf. Er schätzt die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft, etwa für Versicherung, Wasser, Heizung, Hausreinigung, Verwaltervergütung und Wartungen. Zusätzlich berücksichtigt er die vorgesehenen Beiträge zur Erhaltungsrücklage. Kosten und Rücklagenbeiträge werden nach dem geltenden Schlüssel auf die einzelnen Wohnungen verteilt.
Daraus ergeben sich die Vorschüsse, die jeder Eigentümer zahlt, im Alltag Hausgeld genannt. Wann sie fällig werden, kann die Gemeinschaft beschließen; üblich ist eine monatliche Zahlung. Ein Beispiel: Steigt die Gebäudeversicherung deutlich, sollte das schon im neuen Wirtschaftsplan stehen. Sonst kann im laufenden Jahr Geld fehlen. Die Gemeinschaft kann dann zusätzliche Vorschüsse beschließen. Unterbleibt das, kann nach Jahresende auf Grundlage der Abrechnung ein Nachschuss beschlossen werden.
Nach Ablauf des Jahres erstellt die Verwaltung die Jahresabrechnung. Sie stellt den Plan den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüber. In der Praxis besteht sie meist aus zwei Teilen:
Grundsätzlich werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss kann für einzelne Kosten einen anderen Schlüssel vorsehen, etwa nach Wohnungen, Wohnfläche oder Verbrauch. Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung auch im Wohnungseigentum: Ein Teil der Kosten, grundsätzlich 50 bis 70 Prozent, wird nach erfasstem Verbrauch verteilt.
Hinzu kommt der Vermögensbericht. Er zeigt den Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen, etwa Kontostände und offene Forderungen der Gemeinschaft. Die Verwaltung muss ihn jedem Eigentümer zur Verfügung stellen. Einen Beschluss darüber sieht das Gesetz nicht vor.
Vermieten Sie Ihre Wohnung, ist die Einzelabrechnung nicht die Abrechnung für Ihren Mieter. Was Sie umlegen dürfen, lesen Sie im Ratgeber Hausgeld und Betriebskosten.
Seit der WEG-Reform 2020 beschließen die Eigentümer nach dem Wortlaut von § 28 WEG nicht über die Zahlenwerke als solche. Beim Wirtschaftsplan beschließen sie über die Vorschüsse. Bei der Jahresabrechnung beschließen sie über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Plan und Abrechnung sind die Grundlage dafür.
Das ist für die Prüfung wichtig. Verbindlich wird vor allem der Betrag, den Sie nachzahlen oder erstattet bekommen. Prüfen Sie deshalb besonders die Zahlen, aus denen sich dieser Betrag ergibt: Kosten, Schlüssel und die Vorschüsse, die für Ihre Wohnung angesetzt sind.
Kommt die Abrechnung erst spät und Sie vermieten, lesen Sie im Ratgeber WEG-Abrechnung fehlt, was für Ihre Mieterabrechnung gilt.
Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Dazu gehören grundsätzlich auch Rechnungen, Verträge und Kontoauszüge. Zusätzlich sollen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit seiner Stellungnahme versehen werden. Stellen Sie Fragen möglichst vor der Versammlung, damit die Verwaltung sie beantworten oder die Abrechnung korrigieren kann.
Halten Sie einen Fehler auch nach der Versammlung für erheblich, bleibt die Anfechtungsklage. Sie muss grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Bis zu einer rechtskräftigen Ungültigerklärung bleibt der Beschluss grundsätzlich wirksam. Ob sich eine Klage lohnt, sollte im Einzelfall rechtlich geprüft werden.
Nein. Die WEG-Jahresabrechnung enthält auch Kosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen, etwa Verwaltervergütung und Reparaturen. Zuführungen zur Rücklage sind gesondert von den Ausgaben zu betrachten und ebenfalls keine umlagefähigen Betriebskosten. Die Mieterabrechnung muss mit eigener Frist und nach den dafür geltenden Umlageregeln erstellt werden.
Grundsätzlich ja, sobald der Beschluss gefasst und die Forderung fällig ist. Ein Beschluss bleibt wirksam, bis ein Gericht ihn rechtskräftig für ungültig erklärt. Fragen Sie deshalb frühzeitig nach und lassen Sie im Zweifel die Möglichkeit einer Anfechtung prüfen.
Bei der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen können Sie grundsätzlich auf eigene Kosten Kopien anfertigen oder anfertigen lassen. Daraus folgt nicht automatisch ein Anspruch, sämtliche Unterlagen zugesandt zu bekommen. Wie digitale Unterlagen bereitgestellt werden und ob eine Zusendung verlangt werden kann, hängt vom Einzelfall ab.
Er soll Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung prüfen und eine Stellungnahme abgeben. Gibt es keinen Beirat, kann die Versammlung trotzdem beschließen. Dann lohnt es sich umso mehr, dass einzelne Eigentümer Einsicht nehmen.
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