Zinshaus geerbt: Was in den ersten 90 Tagen zu tun ist
Ein geerbtes Mietshaus bringt laufende Aufgaben mit: Mietzahlungen, mögliche Schäden und Fristen. Diese Übersicht hilft, wichtige Schritte zu ordnen. Die Erbenstellung, Nachlassschulden und eine mögliche Ausschlagung müssen zuerst geklärt werden.
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Kurz gesagt
Zuerst Erbenstellung, Nachlassschulden und eine mögliche Ausschlagung klären.
Dann Mieter informieren, Konten sichern, Versicherungen prüfen.
In drei Monaten: Unterlagen, Kautionen, Finanzamt, Grundbuch, Abrechnungsfristen.
01Zuerst: annehmen oder ausschlagen
Bevor Sie langfristige Verpflichtungen eingehen, klären Sie Erbenstellung, Nachlassschulden und eine mögliche Ausschlagung. Dafür läuft grundsätzlich eine Frist von sechs Wochen ab Kenntnis von Erbanfall und Berufungsgrund. Bei einer Berufung durch Testament oder Erbvertrag beginnt sie nicht vor der Bekanntgabe der Verfügung durch das Nachlassgericht. Die Frist beträgt sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz ausschließlich im Ausland hatte oder sich der Erbe bei Beginn der Frist im Ausland aufhält. Die folgenden Schritte betreffen die laufende Verwaltung des Hauses und ersetzen diese Nachlassprüfung nicht.
02Die ersten zwei Wochen
Mieter informieren. Ein kurzes Schreiben: wer der neue Ansprechpartner ist, wohin die Miete ab sofort geht. Die Mietverträge laufen unverändert weiter, Sie treten als Erbe in sie ein.
Konten sichern. Wo geht die Miete ein, wer hat Zugriff, welche Daueraufträge laufen? Bis der Erbschein da ist, hilft eine Vollmacht über den Tod hinaus oder das Gespräch mit der Bank.
Versicherungen prüfen. Klären Sie, welche Gebäude- und Haftpflichtversicherungen bestehen, ob Beiträge bezahlt sind und welche Mitteilungen an die Versicherer erforderlich sind. Prüfen Sie, ob der Schutz für das Haus ausreicht.
Notfallnummern. Heizung, Sanitär, Elektrik, Schlüsseldienst. Mieter brauchen jemanden, den sie anrufen können.
03Die ersten drei Monate
Unterlagen sammeln. Mietverträge mit Nachträgen, Kautionsnachweise, letzte Betriebskostenabrechnungen, Wartungsverträge, Grundsteuerbescheid, Energieausweis, Bauunterlagen.
Kautionen nachvollziehen. Sie müssen getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt sein. Fehlen Nachweise, klären Sie das jetzt, nicht beim Auszug des Mieters.
Erbschaft anzeigen. Den Erwerb des Hauses müssen Sie dem zuständigen Erbschaftsteuerfinanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb schriftlich anzeigen. Eine Erbschaftsteuererklärung ist davon zu unterscheiden; sie wird regelmäßig auf Aufforderung abgegeben.
Grundbuch berichtigen. Mit Erbschein oder notariellem Testament nebst Eröffnungsprotokoll. Wird der Antrag auf Eintragung der Erben innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingereicht, fällt die entsprechende Eintragungsgebühr nicht an. Andere Kosten, etwa für einen benötigten Erbnachweis, können bleiben.
Betriebskosten im Blick. Die Abrechnungsfrist von zwölf Monaten läuft weiter, auch im Erbfall. Prüfen Sie, welche Abrechnung als Nächstes fällig ist.
Mieten prüfen. Prüfen Sie Mietverträge, letzte Anpassungen und die ortsübliche Vergleichsmiete. Ob eine Erhöhung möglich ist, hängt von den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen ab.
04Behalten, verwalten lassen oder verkaufen
Wenn Liquidität und Nachlasssituation es erlauben, können Sie sich für die Entscheidung Zeit nehmen. Eine vorübergehende Verwaltung kann belastbare Zahlen liefern. Ob Behalten oder Verkaufen sinnvoll ist, hängt von Ertrag, Verpflichtungen, Zustand des Hauses und den Zielen aller Erben ab. Geordnete Unterlagen erleichtern Kaufinteressenten die Prüfung und können die Vermarktung unterstützen.
Häufige Fragen
Darf ich vor dem Erbschein überhaupt handeln?
Ein Erbschein ist nicht für jede Handlung nötig. Notwendige Sicherungsmaßnahmen sollten nicht warten. Bei mehreren Erben sind die gemeinschaftlichen Entscheidungsbefugnisse zu beachten; zur Erhaltung notwendige Maßnahmen kann ein Miterbe auch allein treffen. Für Bankgeschäfte ist die konkrete Berechtigung nachzuweisen, etwa durch einen geeigneten Erbnachweis oder eine wirksame Vollmacht über den Tod hinaus. Für Grundbuchvorgänge gelten besondere Nachweis- und Formanforderungen; das klären Sie mit dem Notar.
Können mehrere Erben das Haus gemeinsam behalten?
Ja, als Erbengemeinschaft. Das funktioniert, wenn Entscheidungen klar geregelt sind. Eine Verwaltung als neutrale Stelle hilft, weil alle Erben dieselben Zahlen bekommen.
Übernehmen Sie ein geerbtes Haus auch kurzfristig?
Nach Abstimmung des Auftrags und der nötigen Vollmachten prüfen wir zuerst die dringenden Termine, den Versicherungsstand und die laufenden Zahlungen. Danach ordnen wir die weiteren Unterlagen.
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